משכנתא בהחזר חודשי אטרקטיבי מפנה חלק ניכר מההכנסה ומאפשרת שמירה על רמת חיים גבוהה. יחד עם זאת, הרבה רוכשי דירות לא תמיד יודעים כיצד להעריך את יכולת ההחזר שלהם. חישובים שמתבצעים במועד החתימה על הלוואת משכנתא לא תמיד עולים בקנה אחד עם השינויים במשק, במדד המחירים לצרכן ובאפיקים פיננסיים נוספים. הדבר החשוב הוא להכיר את הפרמטרים העיקריים להערכת יכולת ההחזר ולהשתמש בהם תוך התייחסות להכנסות הצפויות.
אילו פרמטרים משפיעים על חישוב המשכנתא?
הדרך הבסיסית ביותר להעריך את יכולת ההחזר היא להשתמש בכלי מסוג מחשבון משכנתא והלוואות. המחשבון זמין לכל נוטלי המשכנאות והוא רלוונטי גם עבור רוכשי דירות להשקעה. בשלב הראשון בוחרים את הנתון המחושב. האפשרויות הן חישוב של ההחזר החודשי, הסכום או התקופה. במידה ובוחרים לחשב את ההחזר החודשי, מתבקשים להזין את סכום ההלוואה שניתנת על ידי הבנקים. זהו הבסיס להערכת יכולת ההחזר ולהשוואה בין מסלולי משכנתאות.לאחר הזנת סכום ההלוואה ניתן לדייק את תוצאות החישוב באמצעות הפרמטר של תקופה. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך צפוי ההחזר החודשי לרדת אך ההחזר הסופי יעלה. נוטלי משכנתאות מחליטים על התקופה מול הבנק ולאחר ייעוץ אישי. בהמשך ניתן גם להשתמש במחשבון כדי להזין החזר חודשי רצוי, או לחשב נתונים של ריבית שנתית ומדד שנתי. נתוני הריבית והמדד מסופקים גם הם על ידי הבנק.
מהו לוח סילוקין?
לוח סילוקין הוא התכנית המוגדרת על ידי הבנק להחזרת המשכנתא. רוב הבנקים בוחרים לעבוד עם לוח סילוקין דומה, אך הנתונים בתוכו משתנים על פי הרכב וגובה ההלוואה. לוח הסילוקין עוזר לבדוק מה יהיה סך כל ההחזר והערך ללא הצמדה למדד ועם הצמדה למדד. מעבר לכך, בתוך לוח סילוקין ניתן לראות נתונים על סך כל הריבית וההצמדה ועל התשלום החודשי בסוף התקופה.השלבים המומלצים בבחירת משכנתא הם קביעת החזר חודשי מקסימאלי של רבע עד שליש מההכנסה נטו. לפיכך, התחשבות בלוח הסילוקין ובגורמים המשפיעים על גובה ההחזר לבדה לא תספיק עבור מי שרוצה לבצע הערכה אפקטיבית. יש להביא בחשבון את ההכנסה הצפויה לאורך התקופה ולבחור מסלולים מתאימים.
כדאי לבצע סבב בין הבנקים, להתמקח על ריביות במסלולים רלוונטיים ולבחון את התמהיל הסופי לאור המצב האישי. ההמלצה העקרונית היא לקחת שליש מהסכום בריבית פריים, ואת השאר בריבית קבועה לא צמודה. במידה וצפויה הכנסה חד פעמית ניתן לקחת חלק מהסכום במסלול משתנה.
